Изменения в разрешительной системе не станут «упрощением» для застройщиков, - юристы

Закон № 1817-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования градостроительной деятельности» подписан Президентом, опубликован и вступит в силу в июне текущего года. Изменениями вводится новый порядок оформления разрешительных документов при строительстве: вместо категорий сложности вводятся классы последствий (незначительный, средний и значительный). При этом строительство объектов со средним и значительным классом последствий будет осуществляться исключительно по разрешительной системе.

В правительстве и Госархстройинспекции заявляли, что внедрение таких изменений значительно повысит эффективность противодействия государства незаконным застройкам уже на этапе оформления документов. Одновременно Закон максимально упрощает разрешительную систему для объектов незначительного класса последствий, которые составляют более 80% общего количества застроек на Украине.

Но на самом ли деле Закон упростит ведение бизнеса застройщикам? Юристы прокомментировали для «Юридической практики» данные строительные новации.

Управляющий партнер ЮФ Trusted Advisors Иван Мищенко обращает внимание, что Законом исправляется только малое количество пробелов в законодательстве, которыми умело пользовались застройщики с целью обойти систему: «На законодательном уровне будет решена проблема с искусственным занижением сложности объекта строительства с IV до ІІІ, с целью не получать разрешение на строительство, а пойти более простой процедурой регистрации декларации о начале строительных работ. Теперь вышеназванные категории объектов объединены в категорию «средний класс последствий строительства», которая предусматривает обязательное получение разрешения и, вдобавок к этому, прохождение экспертизы объекта. С коррупцией будут пытаться справиться путем децентрализации органов ГАСИ и значительного упрощения получения разрешительной документации – внедрение двухступенчатой (получение разрешения либо отправка уведомления о начале строительных работ) системы вместо трехуровневой».

«Законодатель по аналогии с прошлыми изменениями в градостроительном законодательстве 2011 года пошел путем либерализации отношений, которая тогда превратилась в свободу манипуляций с категориями сложности строительства, теперь же освобождение от жестких ограничений касаются получения разрешительной документации. Прошлые изменения увеличили количество нарушений до предельного уровня, об этих будем судить позже», - отмечает юрист.

«Изменения в целом можно рассматривать как прогрессивные и положительные для отрасли, - считает партнер ЮФ «Антика» Сергей Корниенко. - В первую очередь, они направлены на усиление контроля со стороны государства за соблюдением порядка выполнения строительных работ посредством расширения списка объектов, которые требуют получения полного комплекта разрешительных документов на строительство. Не секрет, что положения действующего на сегодняшний день законодательства в сфере строительства позволяли «не чистым на руку» застройщикам в результате не совсем корректного определения категории сложности строящегося объекта избегать необходимости получения разрешения на выполнение строительных работ. Теперь же Закон № 1817 устраняет данную возможность и устанавливает упрощенную разрешительную систему лишь по отношению к объектам с незначительным классом последствий (СС1), к которым, как правило, относятся объекты частной застройки».

При этом юрист акцентирует, что ужесточение правил получения разрешительной документации на строительство будет иметь также и негативные последствия, например, для инвесторов строительства: «Очевидно, что дополнительные затраты на получение полного пакета разрешительной документации и проведение ее экспертизы будут включены застройщиками в себестоимость строительства, что, в свою очередь, приведет к удорожанию квадратного метра строящегося объекта».

Закон вовсе не упрощает жизнь застройщикам, отмечает вице-президент АФ «Грамацкий и Партнеры», адвокат Юрий Забияка: «Говоря о том, что два критерия строительства («категория сложности» и «класс последствий») заменят одним, оставив лишь «класс последствий», зачастую не говорят, что, по сути, расширяется сфера применения именно разрешительных, а не декларативных процедур. Для участников рынка не секрет, что при проектировании и строительстве всегда рассматривалась возможность проектирования объекта 3-й категории сложности – это позволяло строить и принимать в эксплуатацию весьма немаленькие объекты по декларативной процедуре. Новый Закон попросту убрал такую возможность, оставив уведомительный принцип для совсем простых объектов, которые вряд ли можно назвать значительным сегментом рынка. Помимо этого, предусматривается значительное увеличение ответственности в сфере градостроительства и расширение полномочий органов архитектурно-строительного контроля».

Но эксперт не рекомендует застройщикам спешить подать декларации по-старому, ведь если они не успеют закончить строительство до вступления в силу Закона – велика вероятность того, что им придется заново проходить все разрешительные процедуры при вводе объекта в эксплуатацию.